En México hay unas 250 mil casas de interés social que han sido abandonadas o que están en desuso, refieren cifras oficiales y de activistas que toman datos al cierre de 2017.
Durante los mandatos de los ex Presidentes Vicente Fox Quesada y Felipe Calderón Hinojosa, México experimentó un boom en los desarrollos inmobiliarios de interés social. Pero también aumentó el número de casas abandonadas del Infonavit, que alcanzó 107.33 por ciento entre 2005 y 2012, de acuerdo con cifras oficiales.
El desuso y abandono de viviendas de interés social tiene múltiples causas que parten de la falta de estrategias adecuadas de desarrollo urbanístico y demográfico, dijeron especialistas consultados. SinEmbargo analiza en cuatro entregas las causas, consecuencias, finanzas y actores involucrados en el fenómeno de abandono y desuso de viviendas de interés social en México.
PRIMERA DE UNA SERIE
Coronango, Puebla, 31 de julio (SinEmbargo).– El olor a campo y los cultivos de maíz rodean miles de viviendas de trabajadores que, desde hace más de un lustro, atestiguan carencias y conflictos por falta de servicios básicos en el fraccionamiento Misiones de San Francisco, ubicado al noroeste de la ciudad de Puebla.
En este territorio –disputado por los municipios de Coronango y Cuautlancingo– es común el grafiti en las calles, los problemas de informalidad e intromisión en los espacios, ya sean públicos o privados. Ello se debe a las precarias condiciones que vive la localidad, en donde existen más de 12 mil 500 viviendas –varias de interés social– a las que se suman centenares más, que están siendo erigidas por desarrolladores privados, explicó el Alcalde electo de Coronango, Antonio Teutli Cuautli.
“La mayoría, si no es que todos los fraccionamientos [de Coronango], no han sido municipalizados”. Esto acarrea “irregularidades" relativas al desarrollo poblacional, visibles en la falta de áreas verdes, equipamiento urbano, infraestructura y servicios públicos (sobre todo alumbrado y seguridad), explicó Teutli.
Muchas banquetas de las 11 secciones de Misiones de San Francisco han sido reabsorbidas por la naturaleza. Ya nadie se sienta en las bancas que yacen entre malezas y yerbas. Muchas otras, están ocupadas por comercios informales. En ellas hay carpas que protegen del Sol; sillas y mesas que aguardan comensales, así como perros, a que atrae el olor de garnachas y sobras que alimenten su hocico.
Los caminos conducen a callejones sin salida. Otros desembocan en caminos de terracería. Pero por donde uno pase, los muros de las viviendas se erigen. No hay mucha seguridad, salvo aquella que costean los locales, porque Misiones, todavía, es tierra de nadie.
La gente denuncia que los gobiernos locales no respetan los reglamentos de desarrollo o los predios del fraccionamiento, que se apropian para crear más construcciones. También se quejan de grupos de choque –como Antorcha Ciudadana– ligados a la administración de la aún Alcaldesa de Coronango, la priista Hermelinda Macoto Chapuli, que han invadido al menos 3 mil viviendas desocupadas.
"Sabemos de lo que todos hablan", comentó Teutli. En Misiones, “muchas casas están vacías desde hace mucho. No están rentadas pero son de alguien”, dijeron a SinEmbargo dos señoras habitantes de la sección seis. Y este desuso –así como el abandono de hogares– auspicia problemas en la localidad poblana.
En Puebla, por ejemplo, existen 10 mil viviendas abandonadas, deshabitadas, vandalizadas o invadidas de interés social, refirió hace unos meses Antonio Kuri Alam, delegado estatal del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). De ellas, tres de cada 10 están ocupadas ilegalmente por personas que no son derechohabientes. Y de la zona conurbada de Puebla, Coronango y Cuautlancingo concentran gran parte de los casos.
El desuso y abandono de viviendas de interés social, a nivel local y nacional, subsiste por la falta de planeación urbanística y demográfica adecuada (que no está exenta de casos de corrupción). Sin un proyecto, los beneficios para las familias de los trabajadores mexicanos son escasos. Además, las medidas de solución generan problemas que impiden que las familias sostengan su patrimonio hipotecario, viéndose obligadas a emigrar y a dejar atrás la ilusión por la que invirtieron.
Este fenómeno "es multifactorial”, dijeron Sara Topelson de Grinberg, coordinadora general de la Fundación Centro de Investigación y Documentación de la Casa (Cidoc), y Alejandro Castillo Morales, asesor económico de la asociación civil El Barzón Popular, en entrevistas con SinEmbargo.
Entre las principales causas, destacaron la distancia entre las viviendas y los centros de desarrollo y de trabajo (que aumenta los costos de transporte y de vida de las familias de los trabajadores mexicanos); la baja calidad de los materiales de construcción; la falta de acceso a servicios básicos y públicos; el déficit de tasas crediticias preferenciales del Infonavit; y la construcción “indiscriminada” de hogares (que no siempre satisface las demandas comunitarias).
EL BOOM DEL INFONAVIT CON FOX Y CALDERÓN
Durante los mandatos de los ex presidentes Vicente Fox Quesada y Felipe Calderón Hinojosa, México experimentó un boom en los desarrollos inmobiliarios de interés social.
Entre 1972 –cuando nació el Infonavit– y 2000, el organismo de gobierno que se encarga de otorgar herramientas de ahorro, apoyos para el retiro y créditos hipotecarios, otorgó 2 millones 083 mil 429 créditos a trabajadores formales, refieren datos del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV).
Sólo durante el sexenio de Fox Quesada (2001-2006), el Infonavit concedió 1 millón 884 mil 510 créditos. Y con Calderón Hinojosa (2007-2012) hubo 2 millones 955 mil 015 créditos otorgados. En lo que va de la presente administración, no obstante, las cifras del Infonavit refieren que hubo 3 millones 103 mil 032 créditos entregados.
"La sobreproducción de vivienda económica se explica como resultado de que, en México, la política de vivienda resaltó la conexión entre el empleo asalariado y los créditos hipotecarios, lo que significó que las industrias y las ciudades con una alta proporción de trabajadores asalariados pudieran recibir una mayor proporción del subsidio a la vivienda", explica el estudio El impacto de las viviendas deshabitadas en el incremento de delitos (robo a casa habitación y homicidios) en Ciudad Juárez, Chihuahua (2010) del Colegio de la Frontera Norte.
A la par del desarrollo inmobiliario de interés social, también aumentó el número de casas abandonadas del Infonavit, que estalló en 107.33 por ciento entre 2005 y 2012 (pasó de 69 mil 609 a 144 mil 323), según los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) que dio a conocer El Financiero el año pasado. Hasta 2017, las cifras oficiales reconocieron que habían 73 mil 065 viviendas abandonadas o en desuso (aunque de acuerdo con información del Infonavit en posesión de este medio digital, habrían cuando menos 120.9 mil).
Más allá de las cifras oficiales, un recuento de las declaraciones de los delegados del Infonavit (2017-2018), realizado por por la Unidad de Datos de SinEmbargo, arrojó que hay al menos 73 mil 420 viviendas abandonadas, deshabitadas y/o vandalizadas, sólo en dos terceras partes de las entidades federativas. Asimismo, el año pasado, Cresencio Morales Ávila (de El Barzón Popular) mencionó que en México hay más de 250 mil casas abandonadas del Infonavit.
En el sexenio actual, las cifras del Infonavit y de la SHF indican que hubo un decremento de casas abandonadas de 39 por ciento (pasó de 119 mil 960 a 73 mil 065, entre 2013 y 2017). La reducción se explica, en parte, porque a partir de 2010 el Infonavit comenzó a recuperar casas abandonadas, en desuso, invadidas y/o vandalizadas. Entre diciembre de 2010 y mayo de 2018, además de erigir 2 millones 291 mil 877 viviendas, el Infonavit recuperó 1 millón 062 mil 741 casas, de acuerdo con las cifras del SNIIV.
Aunque las estrategias han logrado mejorar los números, en realidad, el reto demográfico y urbanístico que enfrenta el país es “enorme” y los esfuerzos aplicados no han sido suficientes, indicaron los especialistas consultados.
“En nuestro municipio hacen falta viviendas. Es contradictorio cómo habiendo necesidad de vivienda, tengamos casas desocupadas. Es toda una estrategia integral que tenemos que realizar para tener una mejor convivencia y que el desarrollo de nuestro municipio se pueda dar. Es importante que empecemos a planear y que no siga pasando lo que pasó en Misiones de San Francisco”, dijo en entrevista el Alcalde electo de Coronango, Antonio Teutli Cuautli.
Las administraciones anteriores fueron omisas, reconoció. Permitieron construcciones a destajo en el municipio, aún cuando la Ley de Vivienda (artículos 71, 72, 73 y 74) refiere que las autoridades competentes están obligadas a garantizar el desarrollo de casas seguras, habitables y de calidad, que además de contar con el equipamiento y la infraestructura adecuados, "deberán ser congruentes con las necesidades de cada centro de población”.
Contrario a la Ley federal, muchas de las viviendas a las que acceden los trabajadores formales, tanto a nivel local como a nivel nacional, no cumplen con los principios básicos de la ley. Y esto devela una relación "permisiva" entre los organismos encargados de garantizar el derecho a la vivienda –como el Infonavit– y los desarrolladores que contratan para la ejecución de sus proyectos, refirió Alejandro Castillo Morales, asesor económico de la asociación civil El Barzón Popular.
Para el economista, las constructoras –ya sea con el aval, o por la falta de supervisión adecuada por parte de las autoridades– erigen casas que son de interés social “donde encuentran terrenos baratos” sin considerar la viabilidad de las locaciones y la cobertura de necesidades para las familias que habrán de habitarlas.
“Yo he conocido gente a la que le asignaron su casa; pero cuando fue a ver dónde estaba, de plano se arrepintió. Y renunciar a su crédito le resulta también muy complejo. Entonces, no pueden cesar su crédito y les siguen cobrando mientras tengan un trabajo formal”, explicó el integrante de la organización defensora del patrimonio familiar y social.
El abandono –concordó el Alcalde Teutli– se da porque la gente se tiene que mudar por la lejanía de su trabajo y por la falta de servicios “que hace que la gente prefiriera ya no vivir allí”.
Pero la distancia no sólo es un problema en sí mismo, sino que, además, "representa un gasto muy importante en transporte” que se vuelve "una carga económica muy fuerte, que comienza a pesarles [a las familias] en su estructura de gasto mensual". Y cuando "no alcanza para pagar el transporte y no alcanza para pagar la hipoteca y todos los gastos primarios que tiene la familia, una de las consecuencias es el abandono”, señaló la arquitecta Sara Topelson de Grinberg.
La ex presidente de la Unión Internacional de Arquitectos (UIA) dijo que esta situación es posible, en gran medida, por la falta de esfuerzos coordinados entre los gobiernos municipal, estatal y federal.
“La parte urbana le toca al municipio. Y el municipio lo que ha hecho –porque tampoco tienen dinero; no porque no quieran– es pasarle toda la responsabilidad de la estructura urbana al desarrollador. Y esto es lo que hace que las viviendas se vayan muy lejos, porque es donde es factible hacerlo".
Asimismo, la arquitecta explicó que al menos en los tres últimos sexenios, el problema de la estrategia de desarrollo demográfico y urbanístico ha sido “el enfocarnos en metas cuantitativas en materia de vivienda, y no en metas cualitativas”, además de que “no se han diseñado” los lineamientos en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno –mencionados en el artículo 73 de la Ley de Vivienda– que "permiten un desarrollo urbano integral”.
No obstante, Topelson reconoció que, al menos en los dos últimos años, han cambiado las políticas públicas. Ahora, los conjuntos habitacionales incluyen el desarrollo de tiendas de conveniencia, centros educativos, deportivos, recreativos y más. Empero, los conjuntos ya existentes –con carencias– continúan siendo un reto para los distintos órdenes de gobierno, advirtió.
LAS OTRAS CAUSAS DE ABANDONO
Para Alejandro Castillo Morales de El Barzón Popular, las grandes distancias, la baja calidad de los materiales de construcción y la carencia de acceso a servicios básicos y públicos, además de una falla estructural, también develan actos de corrupción.
“Si tú eres desarrollador y a ti no te ponen un límite [práctico]… pues eso es corrupción” porque no son ejercidos los principios básicos de la Ley de Vivienda –que establece el derecho a un hogar “digno y decoroso”– por ahorrar costos para generar mayores ingresos para empresas privadas. Y si este abuso es posible, es por el descuido de las autoridades competentes, explicó.
La corrupción abona al fenómeno del abandono y desuso de viviendas de interés social. Y si a ello sumamos las altas tasas crediticias del Infonavit, el bajo nivel de poder adquisitivo y el eventual desempleo de los trabajadores, sostener el pago de los créditos hipotecarios se vuelve casi imposible.
“Pagan en tiempo y forma pero su saldo no disminuye”. Y a fin de cuentas –lamentó el economista– "ya no es tan caro el costo directo de la vivienda sino el costo del financiamiento”, porque el Infonavit actúa “como si fuera una financiera de alto costo”, con tasas inclusive superiores a las de la banca comercial hipotecaria –cobra 12 por ciento anual, según su sitio oficial de Internet– y con intereses calculados con base en el salario mínimo que los hace variables, señaló Castillo.
Debido a que los créditos del Infonavit no se pueden cancelar de la noche a la mañana, mucha gente opta por huir de las inadecuadas condiciones de vida, sin importar que le sigan cobrando (porque los descuentos son por nómina) y a pesar de perder su inversión.
Si un trabajador no cumple con sus pagos por más de "90 días naturales”, refieren los reglamentos del Infonavit, podría iniciarse un proceso mercantil de demanda que concluya con la requisición o el embargo de la propiedad morosa (lo que puede tardar años de litigio). Esta pérdida y la falta de "reutilización" de las casas, es una causa más de desuso de las propiedades.
Para liquidar el crédito hay tres vías: terminar de pagar (en un plazo de 30 años, según el artículo 41 de la Ley del Infonavit); vender la propiedad y usar el dinero para saldar el adeudo; o regresar la propiedad para cancelar la deuda. En cualquiera de los casos, es difícil que el trabajador salga beneficiado, advirtió el integrante de El Barzón Popular.
Por otro lado, Castillo mencionó que la falta de estrategias efectivas y la corrupción han generado un problema de construcción “indiscriminada” de hogares que inclusive, en algunos puntos del país, sobrepasa la demanda y desemboca en un desperdicio de recursos públicos.
En la opinión de Topelson, en cambio, el problema con los desarrolladores –que en los últimos cuatro años se han beneficiado con 1.7 mil millones de pesos de financiamiento del Infonavit– está ligado a la falta de esfuerzos conjuntos entre los diferentes niveles de gobierno, cuya desorganización complica el desarrollo de zonas integrales en México.
“Tiene que ver con cómo tratamos nuestro territorio; con las políticas públicas; con qué queremos de nuestras ciudades. Si queremos que se sigan expandiendo o no, y con una participación mucho más efectiva de los gobiernos municipal, estatal y federal”, concluyó al respecto.
En lo que sí concordaron Topelson y Castillo, es que “cada ladrillo que no se coloca adecuadamente, es pérdida de dinero” que pagamos todos, y una barrera más para el crecimiento integral, homogéneo y sostenido de las familias mexicanas.
Tan sólo el fenómeno de las casas abandonadas, refieren datos del Infonavit de 2016, equivalió a un perjuicio monetario cercano a 42 mil 500 millones 800 mil pesos (calculado según las 200 mil casas abandonadas o en desuso que registró ese año, con un valor superior a 200 mil pesos). Con la cantidad de viviendas abandonadas o en desuso que hay en la actualidad –y un valor de entre 200 y 300 mil pesos por casa– las pérdidas actuales del Infonavit serían de entre 14.6 y 22 mil millones de pesos en recursos de trabajadores.
El reto, dijo Topelson, es mantener la cantidad de créditos otorgados por año (500 mil anuales, en promedio) “porque hay necesidad de vivienda en el país. Y al mismo tiempo, generar mejor calidad en la vivienda y en su entorno. Es decir, al mismo tiempo construir colonias, barrios… [localidades] donde la gente tenga calidad de vida y pueda ser feliz”.
Hoy en día, hay 37 millones de connacionales que sufren de rezago habitacional; y hasta 2016, había un déficit de 11 millones de viviendas para los trabajadores mexicanos, de acuerdo con información de la SHF y del Infonavit.
A pesar de la circunstancia, dijo la arquitecta de Fundación Cidoc, si comparamos algunos aspectos del pasado con los del presente, podemos notar algunas diferencias.
Hace varios años, durante el sexenio de Vicente Fox Quesada, todavía se construían los denominados “pie de casa”, que eran viviendas con una sola habitación y con extensiones de construcción de entre 25 y 30 metros cuadrados. “Después se optó por dos recámaras, que son las de 42 metros cuadrados. Y ahora la idea es que [sean] de tres recámaras para evitar la promiscuidad en la casa, en la vivienda”, explicó.
En el marco de una nueva administración, el virtual titular del Infonavit, el urbanista Juan Carlos Zentella Gómez, dijo recientemente a El Economista que a pesar del "éxito cuantitativo" del organismo en los últimos años, es necesario que el Infonavit sea una institución "más social" para garantizar el derecho digno a la vivienda, con todos los servicios y en locaciones cercanas a los centros de trabajo.
“Si bien se le da prioridad a los créditos que son colocados en zonas con empleos, con infraestructura, la verdad es que no hemos logrado detener la expansión de manchas urbanas. Entonces necesitamos revisar estos mecanismos y lograr la articulación de la política de desarrollo urbano con la de vivienda, las cuales han transitado de manera paralela y necesitamos articularlas”, recalcó.
