Con la venta de predios con vista al mar, en áreas industriales, al interior de fraccionamientos privados y algunos hasta invadidos -incluso a precios por debajo del valor real en la zona-, el Ayuntamiento de Tijuana busca recaudar 114 millones de pesos para pagar la deuda que mantiene con el empresario Mauricio Fernández Margain, ex socio de Jorge Ramos, ex Alcalde del municipio. Esta venta responde a la estrategia de pago elegida por el Gobierno de Juan Manuel Gastélum.
Por Inés García Ramos
Tijuana, 29 de enero (Zeta/SinEmbargo).– Para pagar la mitad de un monto de 228 millones de pesos a un acaudalado empresario de la ciudad, el Ayuntamiento de Tijuana planea la desincorporación de seis predios ubicados en Playas de Tijuana, San Antonio de los Buenos, La Presa, Cerro Colorado y La Mesa.
Se trata de terrenos con superficies que van de los mil 522 hasta los 23 mil 684 metros cuadrados, con valores individuales de 4 a 44 millones y medio de pesos.
Esta venta responde a la estrategia de pago elegida por el Gobierno de Juan Manuel Gastélum para dar cumplimiento a una sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Distrito en Materia de Amparo respecto al juicio número 176/2017 promovido por el empresario Mauricio Fernández Margain, a través de su empresa Roma Food Enterprise de México.
El caso se remonta a 1995, cuando Ángel Fernández Quintana, padre de Fernández Margain, celebró un contrato de promesa de compraventa con el Gobierno del Estado de Baja California para hacerse de un predio de más de 118 mil metros cuadrados, sobre el Libramiento Rosas Magallón.
Al no concretarse la transacción por falta de aprobación del Congreso, el gobierno estatal debía hacer la devolución de un millón de pesos que le fue entregado como anticipo, pero no lo hizo.
En 2009, seis años después de la muerte del señor Fernández Quintana, su hijo presentó una demanda civil en Mexicali para reclamar el pago a la administración estatal, la cual ya había entregado el predio en litigio al gobierno de Tijuana para construir la comandancia “Margarito Saldaña” y canchas deportivas, así que en la demanda se incluyó al Ayuntamiento.
En 2010, durante la administración de Jorge Ramos y en el mismo año que Fernández Margain y el político crearon una empresa juntos, el gobierno municipal aceptó pagar el adeudo con intereses al empresario, pero éste no reclamó el pago inmediato.
Tras años en tribunales, en 2017, Fernández Margain obtuvo resolución a su favor en un juicio de amparo, en el cual se ordenó al Ayuntamiento de Tijuana pagar 228 millones de pesos, ya que se tomó el valor actual del predio para calcular perjuicios, gastos y costas.
En octubre de 2018, Juan Manuel Gastélum y su gabinete llegaron a un acuerdo con el quejoso. Hasta la fecha le han sido pagados 30 millones de pesos, pero este año planean saldar 114 millones 342 mil 357 pesos, producto de la venta de seis predios.
Para que esos terrenos sean puestos a la venta, la desincorporación debe ser aprobada en Cabildo por mayoría calificada. La propuesta se encuentra bajo análisis de las comisiones conjuntas de Desarrollo Urbano, Régimen Interno, Gobernación y Legislación después de que se intentara votar fast track en Cabildo.
ZETA realizó un recorrido físico en cada uno de los seis terrenos propuestos y revisó los avalúos de los bienes inmuebles. Dos presentan invasiones, otros tienen topografía accidentada, pero algunos más se encuentran en zonas consideradas en consolidación o crecimiento a corto plazo y su valor comercial está por debajo de otros predios de la misma zona.
UBICACIÓN PRIVILEGIADA
Con un valor de 2 mil 474 pesos por metro cuadrado, ubicado a cinco minutos en automóvil del Bulevar Héctor Terán Terán, entre Otay y Mariano Matamoros, el primero de los predios en venta es el ubicado dentro del fraccionamiento privado Lomas Terrabella en la delegación La Presa.
Con una superficie de 11 mil 474 metros cuadrados y tipo de suelo versátil que incluye fines habitacionales, industriales y comerciales, el predio sobre la calle de los Abetos esquina con Avenida de las Acacias, tiene un precio de 28 millones 396 mil 111 pesos, según avalúo realizado el 24 de mayo de 2018 y que consideró, entre otras cosas, el índice de 60 por ciento en cuanto a saturación de la zona, la cual está definida “para mejoramiento” en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2010-2030.
Además, cuenta con servicios públicos en un radio de dos kilómetros, tiendas de autoservicio, bancos, iglesias, parques, restaurantes, escuelas de preescolar, preparatoria, banquetas, pavimento y servicio de recolección de basura.
El origen de este predio se dio el 5 de septiembre de 2008, cuando fue donado al Ayuntamiento de Tijuana por la desarrolladora Consorcio de Ingeniería Íntegra cuando concluyó la construcción del fraccionamiento Lomas Terrabella.
Al tener diez años de vida, el fraccionamiento se encuentra en su mejor momento de valor comercial y alta plusvalía.
EL PREDIO MÁS GRANDE Y COSTOSO
Detrás de los parques industriales El Florido I y II, dentro de un fraccionamiento privado en la delegación La Presa Este, el más grande de los predios tiene una superficie de 23 mil 684.11 metros cuadrados y un valor de 44 millones 482 mil 630 pesos.
En ese predio cabrían 197 casas de interés social de 120 metros cuadrados, cada una con un valor promedio de un millón 300 mil pesos, según consulta de precios de casas en el mismo fraccionamiento.
El Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2010-2030 ubica al terreno en una zona para consolidación y con uso de suelo habitacional. Se ubica frente a la calle Hacienda San Bartolomé y, para ingresar, es necesario pasar por una caseta.
El avalúo, efectuado el 15 de noviembre de 2016, considera un índice de saturación de la zona fijado en 85%, con una densidad de población de 205 habitantes por hectárea y señala como principal vía de acceso el Bulevar Héroes de la Independencia.
Donado al Ayuntamiento el 10 de febrero de 2005 por la empresa Promotora de Casas y Edificios Promocasa, este terreno formaba parte de un predio mayor que fue subdividido en 2016.
EN CALLE RECIÉN PAVIMENTADA Y ZONA EN AUGE
En la colonia Tercera Etapa del Río Tijuana, un terreno de 4 mil 351 metros cuadrados se estimó con un valor comercial de 12 millones 73 mil 662 pesos, esto es, 2 mil 774.61 pesos por metro cuadrado.
Sobre la misma vialidad, a unas cuadras de distancia, el metro construido para uso habitacional se vende en 22 mil 413 metros cuadrados.
En el caso de terrenos para fines industriales, como es el tipo de uso definido por el Instituto Metropolitano de Planeación de Tijuana, para este predio, el valor del metro cuadrado se encuentra a la venta por hasta 6 mil 452 pesos, más del doble del valor que se fijó para este predio.
En aspecto, éste es el mejor terreno de los que se busca desincorporar. No solamente cuenta con una calle recién pavimentada que da acceso desde el Bulevar Simón Bolívar, también se encuentra perfectamente aplanado.
Ubicado sobre la calle México Lindo, está rodeado principalmente de naves industriales y cuenta con un techo a base de madera, así como cercos de madera y malla ciclónica, en una esquina que conecta con una calle hacia la Vía Rápida Poniente.
El avalúo determinó un 80 por ciento de índice de saturación de la zona y densidad de población de 52 habitantes por hectárea.
El documento también señala que no existe “ninguna característica panorámica que afecte el valor”.
Por si fuera poco, la ubicación dentro de la colonia es calificada como excelente, mismo valor que se le dio a la calidad de servicios públicos, topografía y factor de área.
INVADIDO POR VECINOS
El terreno de menor valor es el ubicado en la colonia Hacienda El Colorado en la delegación Cerro Colorado. Se trata de un predio de 2 mil 479 metros cuadrados rodeado de viviendas de interés social, de los cuales alrededor de 500 metros cuadrados se encuentran invadidos.
Lo anterior porque algunos de estos condominios colindantes extendieron sus terrazas y patios hasta este predio. Aun así, tiene un valor comercial de 4 millones 2 mil 30 pesos y tipo de uso de suelo habitacional.
Ubicado sobre Avenida Hacienda del Colorado y con el número 200 asignado, el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2010-2030 lo califica como una zona para mejoramiento.
En el avalúo que se realizó del inmueble, el 24 de mayo de 2018, se determinó un índice de saturación de zona del 80%. Fue donado al Ayuntamiento el 26 de septiembre de 1994 por la empresa Inmuebles y Fraccionamientos de Tijuana.
A UN MINUTO DE LA CARRETERA TIJUANA-ROSARITO
El terreno identificado como el lote número 5 de la manzana 325 del fraccionamiento Cuesta Blanca tiene una superficie de 16 mil 515 metros cuadrados y un valor comercial de 18 millones 580 mil 329 pesos.
Se encuentra en los límites entre Tijuana y Rosarito, precisamente a un minuto de la carretera que conecta estos dos municipios en la delegación San Antonio de los Buenos.
Es un fraccionamiento de reciente creación, por lo que el predio está rodeado principalmente de condominios y algunas tiendas.
Según el avalúo, efectuado el 6 de junio de 2018, el metro cuadrado tiene un valor comercial de mil 141 pesos.
No obstante, otras propiedades en el mismo fraccionamiento, como un terreno sin construcciones, se encuentran a la venta en internet por 3 mil 885 pesos por metro cuadrado, más de tres veces el costo proporcionado por el Ayuntamiento.
Este predio se entregó en donación al Ayuntamiento el 27 de enero de 2008 por Promotora Sinaloense, desarrollador del fraccionamiento catalogado en el municipio como una zona de crecimiento a corto plazo.
En el avalúo se destaca que el factor por área es excelente, puesto que se encuentra a un costado de la carretera, mientras que su índice de saturación es de apenas 40% y cuenta con un margen de 134 a 174 habitantes por hectárea.
Además, en la visita que este Semanario hizo, se constató que en un terreno contiguo, separado por una vialidad, se prepara la construcción de un nuevo fraccionamiento de nombre Mareira.
CON VISTA AL MAR
Perteneciente al fraccionamiento Puesta del Sol, pero con entrada dentro del fraccionamiento privado La Cúspide, el sexto de los lotes que se busca desincorporar es uno con superficie de mil 522 metros cuadrados y un precio de 6 millones 7 mil 594 pesos.
El avalúo del terreno, efectuado el 12 de julio de 2018, indica que el valor por metro cuadrado es de 4 mil 470 pesos, pese a que Playas de Tijuana es una de las zonas más cara de la ciudad.
Con uso de suelo habitacional o comercial y definido como una zona para consolidación por el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2010-2030, destaca como valor la vista hacia el mar, pero también se indica que el predio está limitado por rejas de otras viviendas en su perímetro y la única vía de acceso es por medio de una pluma de control del fraccionamiento La Cúspide, ya que las avenidas que aparecen en el deslinde no están hechas.
La donación de este terreno al Ayuntamiento se dio el 26 de mayo de 2005 por parte de la empresa Promotora de Hogares de Baja California.
Una casa de 130 metros cuadrados en el fraccionamiento La Cúspide tiene un precio de
4 millones 220 mil pesos, según precios consultados en internet, lo que convierte a este terreno en el de mayor valor en términos habitacionales.
AVALÚOS HECHOS POR EL AYUNTAMIENTO
Hace más de una década, el Ayuntamiento estaba impedido de realizar los avalúos de sus propios terrenos para venderlo a particulares, la tarea era de la Comisión Estatal de Avalúos, la cual se desprendía de la Controlaría (hoy Auditoría Superior del Estado).
Esto, comentaron algunos inmobiliarios consultados, limitaba la intervención del propio gobierno en definir los precios, pero con la nueva Comisión de Avalúos de Bienes del Municipio de Tijuana (Cabimt), la decisión recae exclusivamente en personal del Ayuntamiento.
Para iniciar el proceso de desincorporación, la Dirección de Administración Urbana emitió opiniones técnicas favorables para estos seis predios, y de ahí, un valuador externo al Ayuntamiento realizó los avalúos, los cuales fueron aprobados por la Comisión.
En este caso, sólo en uno de los avalúos, el del fraccionamiento Lomas Terrabella, el documento de la Cabimt está firmado por un secretario, Alejandro Ricardo Lomelín, quien preside la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología.
El resto de los integrantes, como la síndico procuradora, el tesorero municipal, la oficial mayor, el Fideicomiso de Promotora Municipal de Tijuana y la regidora presidenta de la Comisión de Desarrollo Urbano, Obras y Servicios Públicos, enviaron representantes a la firma de los documentos.
