Ciudad de México, 26 de junio (SinEmbargo).— Tan sólo una cincuentena de cambios de uso de suelo para proyectos de construcciones, que se han solicitado al amparo del artículo 41 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, implicarían 461 mil 136.68 metros cuadrados de nuevas edificaciones y, en la mayoría de los casos implicaría modificar usos habitacionales para permitir la edificación de oficinas, negocios y restaurantes.
Lo anterior es sólo un ejemplo de los alcances que tienen los cambios de uso de suelo solicitados conforme al artículo 41 de la citada Ley, que han sido criticados en días recientes por agrupaciones vecinales y vecinos organizados de distintas partes de la ciudad, quienes consideran que dicha disposición sólo ha servido para favorecer a las inmobiliarias en detrimento de los intereses ciudadanos, e incluso han demandado que se derogue.
Esos reclamos han sido respaldados por el presidente nacional del partido Movimiento Regeneración Nacional (Morena), Martí Batres Guadarrama, y por la jefa delegacional electa en Miguel Hidalgo, Xóchitl Gálvez Ruiz, quien el pasado 8 de junio –apenas un día después de las elecciones que para entonces la mantenían como virtual ganadora– pidió públicamente a los futuros legisladores de su partido (el Partido Acción Nacional) la derogación de dicho artículo en la Ley de Desarrollo Urbano capitalina.
El rechazo de los vecinos al artículo 41 es porque deja abierta la posibilidad de que cualquier persona, distinta a una autoridad solicite una modificación a los programas de desarrollo urbano general, delegacionales o parciales para cambiar el uso de suelo de un predio. Cuando eso ocurre, los vecinos del predio en cuestión sólo son informados a través de una manta y tienen 15 días hábiles para dar su opinión sobre la modificación ante la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi).
Dicha opinión no es definitoria, sino que se envía a un comité especial, integrado por 11 funcionarios y sólo un representante ciudadano, que se encarga de revisar la solicitud.
El artículo 41 plantea, además, la posibilidad de que si el comité no emite su dictamen en un plazo máximo de 10 días hábiles (contados a partir de la fecha en que concluya el plazo para que los vecinos emitan sus opiniones), se considera que éste es en sentido positivo. Igualmente, si en el proceso el pleno de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF) –última instancia que analiza la petición del cambio– no hace observaciones a la modificación, se entiende que ésta es aprobada.
Estos aspectos del artículo 41 son cuestionados por vecinos y agrupaciones vecinales, que consideran que tal disposición permite cambiar el uso de suelo de forma arbitraria y sin involucrar adecuadamente a la ciudadanía, que ha favorecido la discrecionalidad y el tráfico de influencias en el otorgamiento de cambios de uso de suelo, ha alentado la corrupción inmobiliaria y contraviene el propósito de los programas de desarrollo urbano, obviando los impactos en abastecimiento de agua, contaminación, tráfico vehicular, calidad de los servicios, protección civil e impacto visual.
Una razón que organizaciones como Suma Urbana argumentan es que pese a que el artículo 41 establece que cualquier particular puede solicitar un cambio de uso de suelo, en realidad los que tienen esa posibilidad son inversionistas inmobiliarios.
En una revisión hecha por SinEmbargo en la Gaceta Oficial del Distrito Federal desde julio de 2010 –cuando se aprobó la actual Ley de Desarrollo Urbano, que incluye el polémico artículo– se detectaron 50 casos de solicitudes de cambio de uso de suelo invocando al artículo 41 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, hechas de 2011 a la fecha. Tan sólo en esos casos encontrados, la mayoría corresponde a modificaciones para la construcción de viviendas (14 casos), negocios (13), restaurantes (8) y oficinas (6).
Si se sumaran las superficies de construcción que estos proyectos pretenden desarrollar, serían 243 mil 965.08 metros cuadrados, es decir 6.5 veces más de la superficie que, en conjunto, abarcan los terrenos donde se pretenden hacer.
Pero también hay casos que conjugan dos o más de esos tipos de construcción, como ocurrió con la solicitud con folio SEDUVI-SITE-32320-341HAAB14 respecto al predio de Orizaba 21, en la colonia Roma Norte, delegación Cuauhtémoc, para cambiar de suelo habitacional con un máximo de construcción de cuatro niveles a uno que permitiera levantar un edificio de ocho niveles –el doble de lo estipulado en la zonificación original– que funcionaría como oficinas con locales comerciales, además de tres sótanos y un semisótano para 148 cajones de estacionamiento.
Pero no sólo eso: la solicitud de modificación pretendía que se le autorizara construir en total 8 mil 809.46 metros cuadrados, pese a que el uso permitido en ese predio indica que es de densidad media, lo que significa que sólo se puede construir una vivienda (porque es uso de suelo habitacional) por cada 50 metros cuadrados de la superficie total del terreno. Si se considera que el predio en cuestión mide 905.74 metros cuadrados, implicaría que sólo se pueden construir en él 18 viviendas, y en un máximo de cuatro niveles.
Además, en la zonificación permitida se establece que debe dejarse un mínimo de 20 por ciento de área libre de la superficie total del terreno. Mas el cambio requerido planteaba dejar libre sólo 260.43 metros cuadrados, es decir apenas el 2.96 por ciento respecto a lo que se pretendía construir.
Y como ese, hay otros varios casos en los que se solicitaron cambios totalmente alejados del uso de suelo permitido.
Uno de ellos es el SEDUVI-SITE-24867-341IMECA15, respecto al predio de Constituyentes 1100, colonia Lomas Altas, en la delegación Miguel Hidalgo. El cambio fue solicitado el 17 de abril de este año y el aviso para iniciar el proceso de modificación fue publicado apenas el pasado 5 de junio en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.
En los 17 mil 326.57 metros cuadrados que mide el terreno en cuestión, y en donde está permitido construir viviendas y oficinas sin servicios en un máximo de 18 metros de altura, se pidió cambiar el uso de suelo para poder construir un conjunto de tres torres de oficinas de 3, 15 y 17 niveles, además de comercio en la planta baja y siete sótanos de estacionamiento para 3 mil 100 cajones.
Así, al amparo del artículo 41 se podrían construir 188 mil 148.69 metros cuadrados entre oficinas y sótanos para estacionamiento. Tal como en el ejemplo anterior, en este caso el cambio tampoco respeta el porcentaje de área libre mínima: la zonificación permitida señala que debe haber al menos 70 por ciento de área libre, pero con el cambio sólo quedarían 9 mil 51.42 metros cuadrados libres, o sea apenas el 4.81 por ciento respecto a los más de 188 mil metros cuadrados construidos.
Un ejemplo más: en la Delegación Álvaro Obregón se solicitó una modificación para que en un predio habitacional donde sólo se permite construir una vivienda por cada mil metros cuadrados y hasta en dos niveles de altura, se pudiera construir un centro deportivo y dos viviendas en tres niveles y con sólo 6.15 del 70 por ciento del área libre mínima estipulada.
Se trata del predio ubicado en Cerrada de Gruta 19, en la colonia Jardines del Pedregal. De acuerdo con el aviso de modificación, publicado en la Gaceta Oficial del 21 de junio de 2013, es un terreno de mil 949 metros cuadrados, de modo que por la restricción que tiene se podría construir tan sólo una vivienda en él. Pero en lugar de ello se buscó erigir un centro deportivo y dos viviendas que, en total, tuvieran una superficie de 3 mil 802.68 metros cuadrados, además de un sótano de 597.46 metros cuadrados para estacionar 69 automóviles. En contraste con los 4 mil 400.14 metros cuadrados que se construirían en total, la proporción que proponían dejar libre era de 270.72 metros cuadrados, apenas el 6.15 por ciento, no obstante que la zonificación estipula que el área libre mínima requerida es de 70 por ciento.
CAMBIOS PARA TODOS LOS USOS
De los 50 casos detectados, más de la mitad corresponden a predios ubicados en las delegaciones Miguel Hidalgo (18) y Cuauhtémoc (10), dos de las demarcaciones de las que más se denuncian casos de construcciones irregulares. Otra delegación donde son prolíficas las denuncias de obras que violan la normativa de desarrollo urbano es Benito Juárez, pero en la revisión hecha por este medio sólo se encontraron tres casos (lo que no significa que no haya más).
En Tlalpan ha habido al menos seis solicitudes para modificar el uso de suelo invocando el artículo 41, mientras que en Gustavo A. Madero se cuentan al menos tres. Pero las peticiones de cambio de uso de suelo se han hecho también en Azcapotzalco [2 casos], Álvaro Obregón [2], Coyoacán [2], Iztapalapa [2], Iztacalco y Cuajimalpa (uno cada delegación).
En Miguel Hidalgo –la delegación en la que se encontraron más casos y en la que la jefa delegacional electa ha pedido la derogación del artículo 41– dos terceras partes de los cambios detectados se solicitaron para construir oficinas, negocios [una agencia automotriz, una clínica de corta estancia y laboratorios de análisis clínicos], restaurantes, u oficinas con negocios. En casi todos los casos el uso de suelo permitido es habitacional, excepto tres casos [el de la clínica, que era habitacional con comercio; uno habitacional mixto y uno habitacional con oficinas].
De las seis solicitudes para construir vivienda, todas buscan rebasar el número de niveles permitidos y ninguna respeta el área libre mínima requerida. Pero dos casos destacan por la dimensión de lo que pretenden construir.
Se trata de los predios ubicados en Paseo de la Reforma 2603 y 2605, en la colonia Real de las Lomas. Cada uno de ellos tiene mil metros de superficie y ambos tienen la misma zonificación: uso habitacional, hasta tres niveles de altura o el equivalente a 9 metros y 55 por ciento de área libre.
Pero lo que se pretende construir en ellos, al amparo del artículo 41, sobrepasa por mucho esas limitantes. En cada predio se solicitó edificar 74 viviendas en 20 niveles -o sea casi siete veces más de lo permitido-, además de cinco sótanos y un semisótano para estacionar 194 vehículos.
¿El área libre que dejarían? Sólo 100 metros cuadrados, mientras que cada edificación supondría 21 mil 140 metros cuadrados de construcción.
Si se sumaran los metros cuadrados que por esos 18 casos se construirían de más en Miguel Hidalgo, se tendría un total de 298 mil 322.41 metros cuadrados, mientras que las superficies de los predios donde se pretenden hacer miden, en total, 28 mil 742.25 metros cuadrados. Dicho de otro modo: se construirían 10 veces más del área que ocupan esos terrenos.
En Cuauhtémoc, la segunda delegación con más casos detectados, se han solicitado cambios de uso de suelo para, por ejemplo, convertir un predio con uso habitacional con comercio en planta baja en un motel de tres niveles y 2 mil 125.53 metros cuadrados de construcción [Doctor Andrade 98, colonia Doctores]; hacer que un predio con uso habitacional de máximo tres niveles tenga cuatro niveles de oficinas y locales comerciales en la planta baja, además de tres sótanos para estacionar 58 vehículos [Pachuca 100, colonia Condesa]; o que un predio habitacional se convierta en restaurante con venta de bebidas alcohólicas y que no deje ni un metro de área libre, pese a que la zonificación señala 20 por ciento [Orizaba 118, colonia Roma].
Una solicitud hecha recientemente destaca por la dimensión de lo que se pretende construir. En Antonio Caso 66, colonia San Rafael, hay un predio de mil 110.83 metros cuadrados, en el que se permite construir hasta cuatro niveles para uso habitacional y con la limitante de tener una densidad media, que autoriza sólo una vivienda por cada 50 metros cuadrados del terreno [o sea 22 viviendas].
Para ese sitio, el pasado 2 de junio se solicitó un cambio de uso de suelo al amparo del artículo 41, para levantar 10 niveles. En los dos primeros se planea construir un centro comercial de 2 mil 107.79 metros cuadrados; en el resto se harían 78 viviendas, además de un gimnasio y un salón de usos múltiples. La edificación tendría, además, seis sótanos con 142 cajones de estacionamiento. En total, se trataría de una obra de 15 mil 151.87 metros cuadrados. El aviso publicado en la Gaceta Oficial no proporciona el dato de cuántos metros cuadrados de área libre se contemplarían con el cambio.
El aviso de la solicitud de modificación se publicó apenas el pasado 19 de junio, de modo que el plazo de 15 días para que los vecinos emitan su opinión al respecto está vigente hasta el próximo 10 de julio.
En las otras delegaciones en las que se encontraron solicitudes de cambios de uso de suelo, la situación es similar. En Azcapotzalco, se pidió modificar el uso habitacional de un predio para convertirlo en un motel de tres niveles y 20 cajones del estacionamiento; en Benito Juárez, un predio habitacional donde se permite construir tres niveles máximo, se solicitó el cambio para edificar un teatro en tres niveles [sótano y dos niveles], además de seis niveles de oficinas y uno para el cuarto de máquinas, así como un estacionamiento de seis niveles más un sótano, para 102 automóviles.
En Gustavo A. Madero se pidió convertir un predio con vocación industrial y de tres niveles permitidos, en uno que permitiera construir 120 departamentos en seis niveles, así como dos sótanos y un semisótano para 250 vehículos.
En Tlalpan, en un terreno de 501 metros cuadrados con una densidad muy baja (que permite una vivienda por cada 200 metros cuadrados de la superficie del terreno) y con tres niveles máximo de construcción, se solicitó cambiar el uso de suelo a fin de edificar nueve viviendas en cuatro niveles y con 18 cajones de estacionamiento.
En Iztapalapa, un predio habitacional de 191.71 metros cuadrados y densidad muy baja (que permite una vivienda por cada 200 metros cuadrados) se quiso modificar para construir un restaurante en tres niveles y con 58 cajones de estacionamiento. En el aviso de solicitud no se proporcionó el área libre prevista. De hecho, en 42 de los 50 casos encontrados no se respetó el porcentaje de área libre estipulada en la zonificación permitida.
¿CÓMO FUNCIONA EL ARTÍCULO 41?
El actual artículo 41 fue redactado como tal en la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal publicada el 15 de julio de 2010, durante la gestión de Marcelo Ebrard Casaubón.
De acuerdo con lo que establece la Ley, el procedimiento para solicitar un cambio de uso de suelo al amparo de este artículo consiste en presentar la solicitud ante la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) y simultáneamente comunicar del interés del cambio a los vecinos del predio en cuestión únicamente mediante una manta colocada en éste.
Los vecinos del predio tienen 15 días hábiles para presentar su opinión por escrito ante la Seduvi sobre el cambio. La dependencia envía tanto la solicitud del cambio como las opiniones de los vecinos al Comité Técnico de Modificaciones a los Programas de Desarrollo Urbano para su dictamen. Dicho comité es presidido por la Seduvi y está integrado por 11 representantes de distintas dependencias públicas. La única representación ciudadana es la que tiene el Coordinador de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente del órgano de representación ciudadana que corresponda a la unidad territorial donde se ubique el predio.Cualquier otra persona o servidor público puede ser invitado a las sesiones del Comité Técnico, pero no tiene derecho a voto.
Una vez que la solicitud del cambio llega al Comité Técnico, éste tiene 10 días hábiles para decidir si se autoriza o no la modificación de uso de suelo.
Si el cambio procede, la Seduvi elabora el proyecto de modificación. Pero existe la posibilidad de que si el Comité Técnico no emite su dictamen en el plazo previsto de 10 días, se considerará como que fue positivo y avaló el cambio.
La Seduvi remite el proyecto de modificación al Jefe de Gobierno en un plazo máximo de cinco días a partir de que el Comité Técnico emitió su dictamen o de que venció el tiempo para que lo hiciera.
El Jefe de Gobierno somete a consideración de la ALDF la modificación y queda en manos de la Comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana dictaminar el cambio y llevarlo al pleno de la Asamblea para su aprobación.
Según la ley, la Comisión tiene un plazo máximo de 20 días hábiles -contados a partir de que recibió la modificación- para dictaminarla. El pleno tiene un plazo similar, únicamente en periodo de sesiones ordinarias, contado a partir de que reciba el dictamen de la Comisión.
Si el pleno de la ALDF hace observaciones a la modificación, la debe regresar al Jefe de Gobierno en los tres días hábiles siguientes a partir de cuando se aprueben esas observaciones. El Jefe de Gobierno, a su vez, le informa a la Seduvi para que haga las adecuaciones necesarias en un plazo de días hábiles, tras lo cual la devuelve al Jefe de Gobierno y éste a la ALDF. Esta vez la Asamblea tiene hasta 20 días para resolver la aprobación del cambio.
Pero este trámite de ida y vuelta entre la ALDF, el Jefe de Gobierno y la Seduvi tiene una salida que ha sido cuestionada por los vecinos por la discrecionalidad que permite. Y es que si la Asamblea no notifica al Jefe de Gobierno sus observaciones, se considera que la modificación fue aprobada; igualmente, si una vez hechas las observaciones, la ALDF no resuelve la aprobación en el plazo final de 20 días, se toma como aprobada.
Si se toma en cuenta que el Comité Técnico también tiene la alternativa de omitir su dictamen y de facto se considera como positivo, significa que en el proceso existen tres oportunidades para que un cambio de uso de suelo se autorice por la omisión de alguna autoridad involucrada.
Este es uno de los puntos en los que se centran las críticas y cuestionamiento de vecinos y agrupaciones vecinales. Otro es el de la falta de transparencia que han tenido estos procesos.
El pasado 16 de junio, vecinos de distintas colonias y organizaciones vecinales protestaron afuera de la ALDF contra una posible aprobación de cambios de uso de suelo por el artículo 41 de unos 50 predios, luego de que integrantes de la Comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana les alertaran que se preveía aprobar dichos cambios en una sesión extraordinaria el 18 de junio.
El presidente de dicha comisión, Carlos Hernández Mirón, primero negó que se pretendiera llamar a una sesión extraordinaria para aprobar los cambios, y luego argumentó que de no palomear las modificaciones enfrentarían una ola de amparos de particulares.
Los vecinos calificaron su justificación como una “falacia”.
Al tiempo que han exigido la derogación del artículo 41, también buscan evitar un albazo de la ALDF para avalar esos posibles cambios y demandan que se den a conocer los estudios de factibilidad que han sustentado los cambios de uso de suelo que se han hecho.
La demanda es justificable. El Reglamento del Comité Técnico de Modificaciones a los Programas de Desarrollo Urbano del Distrito Federal estipula que las solicitudes que se presenten ante la Seduvi para cambios de uso de suelo deberán contener un estudio técnico-urbano relativo a la modificación requerida.
Dicho estudio deberá, entre otras cosas, demostrar la congruencia entre los usos de suelo actuales y la modificación solicitada, así como probar que el proyecto a realizar modifica favorablemente el potencial urbano del entorno donde se pretenda llevar a cabo.
