Ciudad de México, 26 de mayo (SinEmbargo).– En la Delegación Iztapalapa, la construcción y ocupación de un conjunto habitacional de más de 600 condominios avanza, a pesar de que desde noviembre del año pasado la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial del Distrito Federal (PAOT) señaló irregularidades en los permisos de obra y que un reciente dictamen de Protección Civil detectó problemas en la parte de la obra que ya fue terminada y se encuentra habitada.
Se trata del desarrollo IntegrARA Zaragoza I y II, de Consorcio ARA, ubicado en los predios de Santa Teresa 60 y 64, en la colonia Tepalcates. A la fecha, la fase III del proyecto inmobiliario (que abarca el predio de Santa Teresa 60) ya está parcialmente habitado, mientras que las fases I y II (en el predio con el número 64) están en la etapa final de la construcción.
A petición de una denuncia vecinal –presentada desde agosto de 2013–, el 28 de noviembre de 2014 la PAOT emitió la resolución administrativa del expediente PAOT-2013-1744-SOT-738 y su acumulado PAOT-2013-1917-SOT-810, relativa a la obra en los predios de Santa Teresa 60 y 64. Dicha resolución, de la cual SinEmbargo tiene copia, señala que a la desarrolladora se le otorgaron manifestaciones de construcción para edificar más viviendas de las que se permite en la zona, además de otras irregularidades.
De acuerdo con el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Iztapalapa, a los predios de Santa Teresa 60 y 64 les corresponde una zonificación H/3/40/B, es decir habitacional, de máximo tres niveles de construcción, con 40 por ciento mínimo de área libre y de baja densidad (una vivienda por cada 100 metros cuadrados).
Dada esta zonificación, en Santa Teresa 60 se podría construir una superficie máxima de 13 mil 30 metros cuadrados y 72 viviendas; mientras que en Santa Teresa 64 el límite de construcción eran 15 mil 751 metros cuadrados y 88 viviendas. Es decir, 160 viviendas en total.
Sin embargo, el desarrollo habitacional que se construyó tiene cuatro niveles y un semisótano. Las viviendas que se le permitieron edificar suman 687.
Esto fue posible porque Consorcio ARA contaba con certificados de construcción amparados por la Norma de Ordenación General 26, que para incentivar la vivienda social y popular permite rebasar los límites estipulados en los programas delegacionales de desarrollo urbano.
El 12 de septiembre de 2012, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) expidió los Certificados Únicos de Zonificación de Uso del Suelo 30145-181FIRA12 y 30144-181FIRA12 para esos predios, avalando que les aplicaba la Norma 26. Dichos certificados tenían vigencia de un año.
Al amparo de estos certificados, la densidad e intensidad de construcción de ambos predios se incrementó, pues pasaron a tener una zonificación H/4/20, que les permitió un nivel más y un porcentaje menor de área libre.
De este modo, al predio de Santa Teresa 60 se le permitió la construcción de 311 viviendas –más del cuádruple que con la zonificación original– y una superficie de 20 mil 215 metros cuadrados, es decir 7 mil 185 metros cuadrados extra. Al predio con el número 64 se le autorizaron 376 viviendas y un área de 24 mil 440 metros cuadrados, o sea 288 viviendas y 8 mil 689 metros cuadrados más.
Debido a que desarrolladores inmobiliarios abusaron de la Norma 26 al construir viviendas de lujo simulando que serían de interés social para conseguir ampliaciones en los límites de construcción, ésta fue suspendida el 19 de septiembre de 2013. La suspensión, que se mantiene vigente, implica que no se pueden recibir ni gestionar solicitudes para la aplicación de la Norma 26, ni realizar ningún acto administrativo que requiriera su aplicación.
Pese a la suspensión de la Norma, a su amparo se registraron las dos manifestaciones de construcción para los predios de Santa Teresa 60 y 64, el 10 de enero y 23 de mayo de 2014, respectivamente. Para entonces la vigencia de los Certificados Únicos de Zonificación de Uso del Suelo, que eran el sustento para la aplicación de la Norma 26, había vencido.
No fue la única irregularidad detectada por la PAOT. Las manifestaciones de construcción también incumplieron otros requisitos del Reglamento de Construcciones, ya que avalaban usos de suelo para locales comerciales y bodegas, los cuales no estaban contemplados en los certificados, y excedieron el número máximo de cajones de estacionamiento establecidos en el Dictamen de Estudio de Impacto Urbano.
En el caso del predio de Santa Teresa 60, además, no se presentó la Autorización en Materia de Impacto Ambiental, por lo que incumplió la Ley Ambiental para la Protección de la Tierra del Distrito Federal y el Reglamento de Impacto Ambiental y Riesgo.
Aunado a ello, la obra de Santa Teresa 60 había comenzado sin que contara con documento alguno que acreditara su autorización. Por esa razón, el 13 de diciembre de 2013 la Dirección General Jurídica y de Gobierno de la Delegación Iztapalapa había suspendido la obra. La demarcación retiró los sellos de suspensión el 21 de enero de 2014, al exhibirse la respectiva manifestación de construcción que había sido otorgada apenas 10 días antes y al amparo de un certificado sin vigencia.
Pese a estas omisiones e irregularidades, la Delegación Iztapalapa emitió las manifestaciones de construcción que permitieron la edificación del conjunto habitacional.
SUMA DE OMISIONES
En su resolución administrativa, la PAOT refiere que el 14 de octubre de 2014 solicitó a la Seduvi iniciar el procedimiento administrativo para revocar las manifestaciones de construcción de ambos predios dado que Consorcio ARA no contaba con documentos que acreditaran el uso de suelo que se les estaba dando.
Según lo que le contestó a la PAOT, la Seduvi inició el procedimiento de revocación el 24 de septiembre de 2014. No obstante, las obras no se detuvieron.
La misma petición le hizo a la Dirección General de Obras y Desarrollo Urbano de la Delegación Iztapalapa. El 13 de octubre de 2014, la PAOT solicitó información a la Dirección General Jurídica y de Gobierno de la delegación Iztapalapa sobre el procedimiento de revocación de las manifestaciones de construcción, pero no obtuvo respuesta.
Tampoco le fue contestada la petición de información hecha a la Dirección Ejecutiva de Vigilancia Ambiental de la Secretaría del Medio Ambiente capitalina (Sedema), sobre una visita de inspección en relación al impacto ambiental de las obras.
En sus resultados, la PAOT señala que a pesar de que se iniciaron los procedimientos de revocación de las manifestaciones de construcción y que la Dirección General Jurídica y de Gobierno de la Delegación Iztapalapa debió ordenar la suspensión de la obra, ésta no se detuvo.
No fue la única omisa con su responsabilidad. También la Sedema debía sancionar a la constructora por la falta de la autorización en materia de impacto ambiental que tenía una parte de la obra. Además, el Director Responsable de Obra también incumplió sus obligaciones al otorgar los registros de manifestación de construcciones, pese a que los certificados con los que éstas se tramitaron ya estaban vencidos.
La PAOT indicó también que debido a las violaciones a las disposiciones jurídicas en materia ambiental y de ordenamiento territorial, a la Dirección General del Registro Público de la Propiedad y el Comercio le correspondía custodiar los folios reales de ambos predios hasta que la constructora subsanara las anomalías registradas. La PAOT tenía que ser informada al respecto.
El pasado 22 de mayo, la PAOT informó a los vecinos que el folio real del predio de Santa Teresa 64 se encuentra incautado, mas no les proporcionó información sobre el otro predio.
Por la tramitación de las manifestaciones de construcción con certificados vencidos y al amparo de una norma que estaba suspendida, al Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal también le correspondía imponer sanciones.
Pero nada pasó y la obra continuó su avance.
Ante ello, en abril de este año los vecinos que habían denunciado los hechos en la PAOT solicitaron información sobre qué alcance había tenido su resolución.
Se acercaron al (Invea), instancia que los remitió a la PAOT, a pesar de que la Procuraduría había señalado su responsabilidad para imponer sanciones.
A través de peticiones de información pública, los vecinos pidieron entonces acceso a los documentos que demostraran que se había cumplido con lo dictado por la PAOT, es decir la resolución administrativa del Invea sobre la verificación que debió hacer, y el procedimiento de revocación de los registros de manifestaciones de construcción, el informe de la Sedema sobre las sanciones impuestas a Consorcio ARA.
Hace unos días, el 16 de mayo, la Delegación Iztapalapa les contestó. Su respuesta fue llana: es competencia de la PAOT. Es decir, los remitió a la misma instancia a la que la delegación tampoco le ha dado respuesta.
Autoridades delegacionales de Iztapalapa dijeron a SinEmbargo que el 27 de junio de 2014 consultaron a la Seduvi sobre la validez de los certificados que había emitido en 2012, para saber si procedía la autorización de las manifestaciones de construcción. El 7 de julio, la Seduvi contestó diciendo que los certificados eran válidos. En una segunda consulta, respondida el 8 de octubre, Seduvi confirmó su respuesta.
El argumento de la Secretaría para validar los certificados vencidos, explicaron las fuentes consultadas, fue que los certificados de zonificación se habían usado en tiempo y forma para hacer una serie de trámites tendientes al registro de las manifestaciones de construcción, de modo que los consideraba válidos y administrativamente vigentes, pese a que habían expirado en 2013.
Las autoridades consultadas, que pidieron no ser identificadas arguyendo las restricciones de la veda electoral, confirmaron que la PAOT pidió a la delegación Iztapalapa iniciar un procedimiento de revocación de las manifestaciones de construcción, pero que la demarcación no puede hacerlo en tanto la Seduvi no concluya el procedimiento de revocación que la PAOT también le ordenó. El razonamiento es el siguiente: dado que la Seduvi palomeó la validez de los certificados, pese a que estaban vencidos, es la Seduvi la que tiene que revocarlos para que la delegación proceda en consecuencia. Es decir, sujeta su actuar al de la Seduvi.
Pero esa sujeción no sólo limita la actuación de la demarcación respecto a la orden de la PAOT para revocar las manifestaciones de construcción, sino también a otro procedimiento de revocación que la delegación inició por fallas técnicas en la obra, como iluminación, ventilación o relacionadas con los espacios de estacionamiento. Según las autoridades delegacionales, ese procedimiento tampoco se puede concluir hasta que la Seduvi termine el procedimiento de revocación de las manifestaciones de construcción.
Es decir que, según sus funcionarios, la delegación Iztapalapa no puede revocar las manifestaciones de construcción ni porque la PAOT se lo ordena ni porque por sí misma tiene un procedimiento abierto al respecto, hasta que la Seduvi no actúe primero. Pero la delegación tampoco ordenó la suspensión de la obra.
SinEmbargo consultó a la Seduvi para conocer qué ha pasado con el procedimiento de revocación, sin que al cierre de edición hubiera respondido.
AFECTACIONES Y RIESGOS
Los promoventes de la denuncia ante la PAOT son residentes de un conjunto habitacional contiguo a los desarrollos de Santa Teresa 60 y 64, quienes han atestiguado cómo a pesar de las violaciones a las leyes ambientales y de ordenamiento territorial las obras no se han detenido.
Ellos han visto también cómo ni siquiera se han cumplido las medidas de integración y condicionantes impuestas en los Dictámenes de Estudio de Impacto Urbano, emitidos en septiembre de 2013, y que incluyen construir una planta de tratamiento, con cisterna para almacenar aguas residuales; realizar obras de mejoramiento y renovación integral de las banquetas, desde la estación del Metro Canal de San Juan a la estación Tepalcates, así como la movilidad y seguridad en las esquinas y rampas de accesibilidad; y hacer obras de mejoramiento y renovación integral de movilidad en la calzada Ignacio Zaragoza, la calle Santa Teresa y Canal de San Juan.
Sin embargo, más de un año después Consorcio ARA no había presentado los informes de avances de dichas obras ni del cumplimiento de las medidas de integración urbana y condicionantes impuestas en los Dictámenes, acorde con la resolución de la PAOT.
No fue el único incumplimiento respecto a las condicionantes estipuladas en los estudios de impacto urbano. Los dictámenes también condicionaron la aprobación del proyecto a que se respetara el límite máximo de cajones de estacionamiento permitidos, pero éste se sobrepasó.
Además de estas omisiones, los vecinos del conjunto habitacional vecino mantienen una preocupación respecto al abastecimiento de agua, pues temen que al conectarse a la red de agua que los abastece -en una de las delegaciones que más escasez de agua tiene- podría limitar el consumo que ahora mantienen.
El asunto del agua también está siendo un problema para quienes han llegado a vivir en los departamentos de Santa Teresa 60, la fase del proyecto ya acabada.
Daniel Quintano y Ángel Díaz, habitantes del condominio de Santa Teresa 60, cuentan que desde que ellos llegaron a vivir ahí se abastecen de agua a través de pipas, contratadas por la constructora, dado que no cuentan con una red de distribución de agua.
Lo mismo ocurre con la luz eléctrica. Dicen que cuando llegaron, en noviembre pasado, el servicio de luz eléctrica era abastecido por plantas de luz y que aún a la fecha éstas funcionan para una parte del desarrollo habitacional.
La falta de estos servicios los tomó por sorpresa, como al resto de los inquilinos, pues la empresa no les dijo en qué condiciones tendrían que habitar sus propiedades, cuyos precios van desde los 750 mil pesos, de acuerdo con información de la página de Consorcio ARA. Quintano, por ejemplo, pagó 985 mil pesos por su departamento, y se siente engañado por las fallas que ha ido descubriendo.
Su vecino Díaz expone que en lugar de informar sobre las condiciones en que vende los departamentos, ofrece a los posibles compradores la exención del pago de los servicios de agua y luz por seis meses. Mas nunca les explica que ese aparente beneficio en realidad esconde la falta de dichos servicios.
Otro aspecto en el que consideran que la empresa los ha engañado es en los cajones de estacionamiento, pues afirman que la empresa “sobrevendió” los cajones, o engañó a los compradores ofreciéndoles cajones de estacionamiento cuando en realidad son rampas. Los espacios para estacionar automóviles, sean lugares fijos o rampas móviles, se vendieron “discrecionalmente” y en algunos casos un espacio fue vendido más de una vez, generando problemas entre los nuevos propietarios.
Los vecinos del conjunto habitacional contiguo han colocado a la entrada de su unidad una manta alertando a los posibles compradores de las irregularidades en que se encuentran las construcciones de Santa Teresa 60 y 64. José Morquecho Sandoval, representante de los vecinos y quien ha llevado los trámites de denuncia ante las distintas dependencias, dice que en respuesta la constructora les pidió que quitaran la manta arguyendo que les perjudicaba.
Ante la negativa de los vecinos a hacerlo, los representantes de la constructora intentaron buscar a los líderes vecinales para “negociar” con ellos. Pero los vecinos inconformes, dice Morquecho Sandoval, no están dispuestos a negociar nada, menos ahora que una resolución administrativa avala que junto a ellos se edificó una construcción irregular.
SinEmbargo buscó conocer la versión de Consorcio ARA respecto a las irregularidades detectadas por la PAOT y a los señalamientos de los vecinos afectados. Al cierre de edición no había obtenido respuesta.
