Ciudad de México, 7 de mayo (SinEmbargo).– A pesar de que la Norma General de Ordenación 26 para incentivar la producción de vivienda sustentable, de interés social y popular fue suspendida desde agosto de 2013 por los abusos que los desarrolladores inmobiliarios cometieron a su amparo, persiste el problema de las construcciones irregulares que se autorizaron recurriendo a ella mientras estuvo vigente.
Ejemplo de ello son dos conjuntos de departamentos que se construyen en el barrio Los Reyes de la Delegación Iztacalco, uno ubicado en la avenida Plutarco Elías Calles 336 y otro en la calle Chimalpopoca 85.
La información disponible en el sistema CiudadMX, desarrollado por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) con la información cartográfica y normativa sobre usos de suelo, permite ver cómo en ambos casos la Seduvi expidió Certificados de Zonificación para Uso del Suelo Específico en los que les reconoció usos de suelo favorables para la construcción de un mayor número de viviendas que el permitido, ya que se trata de una zona con muy baja densidad habitacional y que está en un Área de Conservación Patrimonial.
En el caso de Plutarco Elías Calles 336, por su ubicación le corresponde un uso de suelo habitacional con construcciones de máximo tres niveles, con 30 por ciento de área libre y una densidad muy baja, es decir una vivienda por cada 200 metros de terreno, de acuerdo con el sistema CiudadMX. Por estas condiciones el número máximo de viviendas permitido es cinco, dado que se trata de un predio de 996 metros cuadrados.
El 12 de diciembre de 2007, la Seduvi emitió un Certificado de Zonificación para Uso del Suelo Específico para ese predio en el que determinó que le correspondía un uso de suelo habitacional con oficinas, con cinco niveles máximo de construcción y un área libre mínima de 50 por ciento. El documento señala también que el uso de suelo solicitado entonces era para la construcción de un banco.
Lo anterior pudo hacerse debido a que la dirección fue registrada como si el predio estuviera en la colonia Granjas México y no en el barrio Los Reyes. Esa diferencia hacía que le rigiera el Programa Parcial de Desarrollo Urbano Granjas México, en el que se estipulaba que le correspondía el uso de suelo habitacional con oficinas.
Si bien los Certificados no autorizan las construcciones, sí avalan cuál es el aprovechamiento del uso de suelo que tiene cada predio o inmueble en la ciudad.
Casi dos años después, el 7 de octubre de 2009, la Seduvi expidió un Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo Específico y Factibilidades para ese mismo predio, en donde ya figura como perteneciente al barrio Los Reyes. En ese documento se indica que le aplica una zonificación H/6/25/Z, que significa un uso habitacional de seis niveles como máximo, 25 por ciento de área libre y densidad habitacional Z (que calcula el número de viviendas factible dividendo la superficie máxima de construcción permitida entre la superficie propuesta para la vivienda).
El predio en cuestión tenía esa zonificación porque le aplicaba la Norma de Ordenación Particular para Predios con Normatividad Específica, de acuerdo con el Certificado. Bajo esta consideración, se avaló que en el predio podrían construirse hasta 53 viviendas en una superficie máxima de construcción de 4 mil 681.8 metros cuadrados.
Los Certificados de Uso del Suelo Específico y Factibilidades dan constancia del uso de suelo permitido en un predio específico así como su potencial de desarrollo.
Al año siguiente, el 14 de diciembre de 2010, la Seduvi le expidió un nuevo Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo. Esta vez, el predio aparecía como perteneciente a la colonia Iztacalco, demarcación que, de acuerdo con el sistema CiudadMX, no existe en la delegación homónima.
Ese Certificado asienta que al predio se le concedía una zonificación para uso de suelo habitacional, de hasta cinco niveles de construcción y un 20 por ciento mínimo de área libre, al amparo de la Norma 26, que se había publicado apenas unos meses antes, el 10 de agosto de ese año. Asimismo, que era factible la construcción de hasta 80 viviendas en una superficie de construcción de 4 mil 800 metros cuadrados.
El último documento disponible en el sistema CiudadMX de ese predio es un nuevo Certificado Único de Zonificación de uso del Suelo del 2 de marzo de 2011. En éste nuevamente se indica que el predio está en la inexistente colonia Iztacalco, sólo que esta vez el uso de suelo solicitado es para la construcción de hasta 54 viviendas en una superficie máxima de 4 mil 24 metros cuadrados, de nueva cuenta al amparo de la Norma 26.
De acuerdo con el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano en Iztacalco, la Norma 26 aplica en toda la demarcación en zonificaciones habitacional, habitacional con oficinas, habitacional con comercio en planta baja, habitacional mixto y centro de barrio, excepto en predios ubicados en suelo de conservación, zonas de alto riesgo y vulnerabilidad, sin acceso a la vía pública o que se encuentren contemplados en programas parciales.
Actualmente en el predio se construye un conjunto de departamentos, cuya altura desde el exterior se aprecia de seis niveles.
El otro predio, ubicado en Chimalpopoca 85, también tiene una zonificación de uso de suelo habitacional con máximo tres niveles de construcción, 30 por ciento de área ubre y una densidad muy baja, de una vivienda por cada 200 metros cuadrados. Por ser un predio de 2 mil 497 metros cuadrados, el máximo número de viviendas permitidas era 12.
Pero ahí también, al amparo de la Norma 26, tales parámetros se ampliaron.
De acuerdo con la información disponible en el sistema CiudadMX, el 20 de julio de 2009 la Seduvi le expidió un Certificado Único de Uso del Suelo y Factibilidades en el que asentó que le aplicaba la Norma de Ordenación 26 y por tanto podía optar por una zonificación habitacional que permitiera construcciones de hasta cinco niveles y 25 por ciento de área libre. El documento señala que se podrían construir hasta 151 viviendas en una superficie de construcción de 7 mil 440 metros cuadrados.
Por estar dentro de un Área de Conservación patrimonial, la altura permitida estaba sujeta al dictamen técnico de la Dirección de Sitios Patrimoniales de la Seduvi.
Un nuevo Certificado de Uso del Suelo y Factibilidades del 26 de julio de 2010 asentó que el número de viviendas podría ser de hasta 160 en una superficie de construcción máxima de 9 mil 810.37 metros cuadrados. Pero dos meses más tarde, la Seduvi expidió un Certificado Único de Uso del Suelo donde asentó que el uso de suelo era H/3/30/MB, es decir habitacional de tres niveles máximo de construcción, con 30 por ciento de área libre y una densidad muy baja, de una vivienda por cada 200 metros cuadrados de terreno.
Para el 31 de octubre de 2012, la factibilidad del predio ya había sido ampliada al amparo de la Norma 26. Eso significó pasar de tres a cinco niveles de construcción y de que a pesar de estar en una zona de muy baja densidad habitacional se abriera la posibilidad de construir hasta 141 viviendas en una superficie máxima de construcción de 8 mil 460 metros cuadrados.
