Por lo menos el 70 por ciento de las personas que viven en la capital del país no tienen ingresos suficientes para comprar una casa en “su” ciudad y se ven obligados a ser población flotante, que a diario tan solo la visita para trabajar o estudiar, reveló un informe del Senado de la República.
La CdMx carece de una política pública que promueva y genere las condiciones para que haya vivienda de interés social. Pero aunque la hubiera, resultaría muy difícil para quienes menos tienen acceder a ella, pues sus ingresos van de 2,852 a los 7,192 pesos mensuales, equivalentes a un crédito de alrededor de 300,000 pesos.
Por Laura Quintero
Ciudad de México, 8 de julio (Economía Hoy).- La Ciudad de México es la principal urbe del país, en donde se encuentra la actividad económica más importante de México -aporta el 17.5 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB) nacional-, pero es también una ciudad que durante los últimos 19 años ha negado el derecho a la vivienda a quienes menos tienen, pues durante ese periodo prácticamente ha desaparecido la oferta de vivienda de interés social para sus habitantes.
“En el 2005 el 80 por ciento de la vivienda en la Ciudad de México era de menos de 850,000 pesos y ahorita no tenemos identificado un proyecto en ese rango de valor y todo tiene que ver con la restricción de suelo”, aseguró Eugene Towle, socio director de Softec.
La vivienda de interés social tiene un precio de menos de 850,000 pesos; la vivienda media cuesta de 850,000 a 1 millón 850,000 pesos; la residencial va del millón 850,000 pesos a 4 millones, mientras que la vivienda residencial plus tiene un valor de más de 4 millones de pesos.
En la Ciudad de México la oferta de vivienda ha sido acaparada por los sectores medios en adelante, esto se debe a que hace falta una política pública que promueva y genere las condiciones para que haya vivienda de interés social, que aunque la hubiera, resulta muy difícil para lo que menos tienen, incluso acceder a ella, ya que los trabajadores que ganan desde 2,852 hasta 7,192 pesos mensuales, sólo pueden acceder a un crédito de alrededor de 300,000 pesos.
CONTRUCCIÓN: SIN INCENTIVOS
Leonardo González, analista de bienes raíces del portal Propiedades.com, indicó que el parque habitacional de la capital del país discrimina el desarrollo de vivienda de interés social porque los indicadores técnicos, o los requerimientos de desplazamiento, entre otros, hacen que el balance costo-beneficio no genere un incentivo para la creación de vivienda de este tipo y en cambio es mucho más rentable hacer vivienda residencial.
“Si hoy un desarrollador adquiere una casa a 772,640 y edifica un desarrollo residencial plus alcanzaría un precio medio de 6.6 millones, hay incentivos para poder edificar en los segmentos residenciales en la Ciudad de México, pero no para hacer vivienda de interés social”, aseguró González.
Dado que en la capital del país actualmente la mayoría de los proyectos inmobiliarios son de vivienda media en adelante, éstos se vuelven incosteables para la mayoría de quienes la habitan y trabajan en ella, no sólo porque el monto de estas viviendas, ya de por sí es caro, sino porque es mucho más caro que en el resto del país. El promedio nacional de este tipo de viviendas es de 747,000 pesos, mientras que en la CdMx alcanza un valor promedio de más de millón y medio, mientras que en Nuevo León es de poco más de 700,000 pesos.
Eduardo Torres, director ejecutivo de la consultora de análisis inmobiliario ai360, precisó que el encarecimiento del suelo ha derivado en la dificultad para obtener permisos y licencias, para hacer proyectos verticales de gran envergadura y ha fomentado una oferta muy escasa y exclusiva.
“El desarrollador inmobiliario ha encontrado la forma de desarrollar vivienda para quien se la puede comprar, sin embargo, la realidad es que hay muy poca vivienda para las necesidades que hay”, comentó Torres.
Por lo menos el 70 por ciento de las personas que viven en la capital del país no tienen ingresos suficientes para comprar una casa en “su” ciudad y se ven obligados a ser población flotante, que a diario tan solo la visita para trabajar o estudiar, reveló el informe ‘Paradojas del derecho a la vivienda digna y el valor del suelo’ del Instituto Belisario Domínguez del Senado de la República.
EL SUELO MÁS CARO DEL PAÍS
De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) el valor promedio del metro cuadrado del suelo en la Ciudad de México es 460 por ciento mayor al promedio nacional, lo cual ha generado un gran efecto en la especulación del valor del suelo en la capital del país.
Eugene Towle explicó que desde el año 2000 con la implementación de la política llamada Bando Dos, la Ciudad de México ha reducido el suelo desarrollable y hasta el 2014 lo único que se logró con esta medida fue que a través de la restricción del uso de suelo se encareciera la vivienda y la oferta de casas de interés social prácticamente desapareciera.
“Hubo mucha producción de vivienda de interés social hasta el año 2000, pero llegó el Bando Dos y con la restricción del suelo desarrollable comenzó a haber más vivienda media, luego en el 2014 vinieron en masa los inversionistas y subieron los precios y se comenzó a construir más vivienda residencial y residencial plus, la oferta de interés social prácticamente desapareció”, detalló el analista.
El Bando Dos fue la política de desarrollo urbano implementada por el gobierno de Andrés Manuel López Obrador, cuando ocupó la jefatura del entonces Distrito Federal, y la que se anunció como una política para estimular la construcción de vivienda de interés social, pero que terminó impulsando la construcción de vivienda de interés medio y alto.
A través del Bando Dos se relajaron los estándares constructivos de la ciudad y se eliminaron de golpe las restricciones que imponía la reglamentación sobre los usos de suelo, lo cual generó un boom inmobiliario de los desarrolladores.
Oscar Ruiz, científico de datos del Instituto Mexicano para la Competitividad, comenta que los desarrolladores inmobiliarios de la CDMX para hacer más rentable su negocio- se han orientado a personas de mayores ingresos, por lo que casi todos los desarrollos que vemos son para un sector muy alto.
Eduardo Torres, comentó que hacen falta reglas claras e incentivos para que se produzca la vivienda que demandan los distintos estratos sociales, esto es “una regulación basada más en el ordenamiento que en el control”.
INFRAESTRUCTURA INSUFICIENTE
Especialistas del sector coincidieron en que es posible que haya más vivienda de interés social para los capitalinos, pero para ello, además de habilitar más suelo es necesario invertir en infraestructura, porque la que existe es insuficiente.
Towle dijo que sí hay manera de hacer vivienda barata, pero hace falta cambiar la oferta del suelo, “si haces más suelo desarrollable, entonces puedes hacer proyectos más baratos pero eso implica que inviertas en la red de agua, de transporte y de infraestructura”, apuntó.
Torres dijo que la infraestructura que hay en la capital del país no alcanza y más desarrollo inmobiliario genera escasez de servicios. También señaló que el gobierno ha sido bastante opaco en los recursos que recibe por obras de mitigación, es decir, los recursos que pagan las constructoras por los impactos urbanos y medioambientales.
“La Ciudad no ha invertido en infraestructura hídrica, ni de movilidad, tampoco en energía eléctrica, o en su defecto ha habido una inversión muy limitada”, lamentó Towle.
Y mientras millones de personas recorren trayectos de hasta tres horas las autoridades capitalinas no sólo no han sido capaces de ofrecer una oferta suficiente, sino que tampoco han evitado el acelerado incremento de los precios en el mercado habitacional.
